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房屋贷款怎么贷最划算
来源:数财网 发布时间:2020-09-11 09:44 浏览量:
防癌抗险 赠险 30分钟放款
  • 贷款金额:20万
  • 贷款期限:36个月
  • 参考月利率:0.7%
  • 月均还款:6806元
  • 预估利息:300元
  • 总利息:2000元
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房子贷款怎么贷最划算?

房贷贷款一般考虑以下几个原则:

  • 房贷月供控制在家庭收入的40-50%之间,如果是未婚人士买房,尽量不要超过收入的70%。
  • 贷款年限控制在20-25年,如果首付充足,且收入有保障,可以选择等额本金还款方式,更省利息。
  • 能公积金贷款优先考虑公积金,更省利息,不过用公积金贷款前先咨询下楼盘,让楼盘核算下公积金的贷款额度是否足够,有些城市不能公积金和商贷混贷。
  • 同样的贷款年限,等额本金比等额本息省利息,等额本息的还款压力较少,但承担利息偏高。
  • 不要轻信银行人员的说法,贷款默认就贷30年,选等额本息,有钱了可以提前还的说法,30年等额本息,所承担的利息是最高的,前面还的利息占比很高,本金很少,况且前3年提前还款有的银行会有违约金限制,所以按前面的4个思路参考即可。


综述,房贷年限视购房者的收入情况,尽量贷款年限选择最适合自己的年限,可以同时参考月供金额和贷款总利息两项,做到有的放矢。

关于此问题,大家若有补充或交流,可以留言区互动,欢迎点赞支持和关注本号!对选房城市、户型或交易税费有纠结时,也可以关注本号后私信交流!

怎么贷款买房子最划算?

买房子是国人最热衷的话题,也是每个家庭都必须考虑的问题,然而,面对高企的房价,能够全款买房的家庭毕竟是少数,绝大部分家庭还是需要依赖贷款来实现安居的梦想。据抽样调查显示,通过贷款购房的比例超过九成。那么,如何贷款最划算呢?这无非就涉及到贷款种类、贷款额度、贷款期限和还款方式的选择问题,不同的选项,决定了不同的购房的成本。

如何选择贷款种类?

我国的个人住房贷款有两种:一种是住房公积金贷款,另一种就是商业银行贷款。

住房公积金贷款属于政策性住房贷款。我国自2002年起建立了住房公积金制度,由工作单位和职工个人每月按一定比例缴存住房公积金,作为一项长期购房储金。缴纳住房公积金的职工可以申请住房公积金贷款。住房公积金贷款实行的是优惠利率,目前五年期以上贷款利率为3.25%。一般只有国家机关、国有企事业单位、社会团体的职工实现了公积金全覆盖,而城镇集体企业、外资企业、民营企业只有极少数建立了公积金制度。因此,住房公积金贷款属于面向特定群体的优惠住房贷款。

商业银行贷款则是面向所有群体提供的贷款,当然,申请人必须符合一定的条件。基本的要求是有固定的工作,和稳定的收入。目前,商业银行的住房贷款利率实行的是以贷款市场报价利率LPR加点形成的浮动利率。最新8月份LPR为4.65,现阶段五年期以上加点一般为为:首套0~54BP,二套60~79BP。

由此看出,住房公积金贷款要比商业银行贷款的利率低很多,以四大国有银行的实际执行首套利率5.19,二套5.44为例,分别比公积金贷款利率高出60%和67%。因此,如果有公积金,应尽量足额申请公积金贷款,不足部分再申请商业贷款,也就是常说的组合贷。这样可以大幅降低购房成本。

商业银行贷款利率各银行间也存在差异,一般而言,国有大行利率高一些,而一些地方小银行利率可能低一些。大行审查贷款要求比较严格,而小行会相对宽松,购房者可根据自身情况和需求来选择。

如何选择贷款额度?

由于房地产调控政策的原因,不同时期对于按揭购房首付的比例要求不同,这属于被动的贷款额度的限制要求,没有讨论的意义。我们要讨论的是,在资金比较充裕的情况下,贷款多少比较合适?

有些所谓的经济学者宣称贷款比例越高越好,贷款越多越划算,好像贷款不需要利息。实际上,这种观点并不具有普适性,只有在闲置的资金能够创造更大价值的前提下,这种观点才能够成立。例如,在房价暴涨的时代,加杠杆可以多买房,买到即是赚到。或者,闲置的资金有更好的投资渠道,可以稳定赚取超过贷款利率的高收益。这种情况下,当然是贷款越多越好。但是,如果你没有赚取高收益的投资渠道,闲置的资金是躺在银行睡大觉,那点理财收益显然无法弥补贷款利息,这种情况下,贷款额度越大,损失也就越大。

因此,在资金比较充裕的情况下,如果没有高收益的投资,应尽量控制贷款的额度,能少贷不多贷,能全款不贷款。当然,这里指的是商业贷款,公积金贷款则是多多益善。不过,也不能倾囊所有,一定要留有足够的备用金以备不时之需。

如何选择贷款期限?

个人住房按揭贷款期限最长可达三十年,具体可申请的最长期限与贷款人的年龄有关,按照规定,目前最大贷款年龄:男65岁,女60岁,实际贷款的最长期限为贷款的最高限制年龄减去贷款时的年龄。

对于公积金贷款应尽可能申请足额年限。对于商业贷款期限,则需要根据自身的收入情况、稳定性、家庭开支等来决定。贷款时间越长,意味着支付的利息越多。因此,在条件允许的情况下,应尽量缩短贷款期限,但要留有余地。

如何选择还款方式?

商业银行贷款有两种还款方式:等额本息和等额本金。

等额本息方式,也称等额还款方式,是指每个月的还款金额相同,但是利息优先,也就是每月的还款额中利息占比是由高到低变化,而本金是由低到高变化。先还利息,后还本金。优点是每月还款金额相对比较少,缺点是总的利息比较多。提前还款不划算。这种方式对银行有利,因此是银行默认的选项。比较适合月收入不高,还款压力大的家庭。

等额本金方式,也称递减还款方式,是指每个月偿还固定数额的本金再加上一定的利息,第一个月还款金额最高,此后逐月递减。优点是总的利息比较少,方便提前还款;缺点是开始时还款压力比较大。这种方式对于贷款人比较有利,适合家庭收入比较高,还款压力不大的家庭。

究竟选择哪一种还款方式,主要是根据家庭收入情况而定。家庭收入扣除还款额,每月应留有足够的生活开支和储备金。一般应预留3~6个月的还款资金,以防止因突发事件失去工作收入而断供。在条件允许的情况下,尽量选择等额本金还款方式,可以节省很多利息。

以贷款100万元,期限20年,利率5.19%计算,等额本息方式的总利息是60.92万元,等额本金方式的总利息是52.12万元,等额本息比等额本金的利息支出多17%。

需要注意的是,有些银行在签订贷款合同时并不十分主动地向贷款人解释两种贷款方式的差异,他们更乐意客户选择默认的等额本息方式。

是选择固定利率,还是浮动利率?

贷款利率通常有固定利率和浮动利率两种方式,如何选择取决于签订合同时贷款利率的水平以及对未来利率走向的研判。

在实行贷款利率定价机制转换之后,贷款利率的波动性将会加大。市场利率水平与经济形势和国家大政方针密切相关。短期看,利率处于下行通道。因此,选择浮动利率应该更加有利,可以享受利率下行带来的实惠。由于贷款周期比较长,从长期看,选择浮动利率,博取受益的机会可能更多一些。

如果贷款时能够能够获得比较优惠的利率,例如低于LPR的利率,则选择固定利率获取实惠的概率可能更大一些。

总之,贷款购房应根据资金情况、家庭收入,合理选择贷款种类、贷款额度、贷款期限和还款方式,一定要量力而行,留有余地。防止因为一时冲动而出现断供情况。

怎么样贷款买房比较划算?

目前在中国买房有两种付款方式,一、全款;二、贷款。贷款又分为商业贷款和公积金贷款两种。商业贷款可以用来买住宅、商住;公积金贷款不能用于购买商住,只能用于买住宅、装修、租房等。公积金贷款和商业贷款方式对于购房者到底有哪些不同呢?

一、 贷款成数

对于首次购买普通自住房,公积金贷款的首付都可以付到3成,虽然住房商业贷款也可以付到3成,但各家商业银行还存在一些其他的政策来限定比例。相比较,利用公积金贷款与商贷购买普通自住房,贷款成数差异不大。

二、贷款利率

目前,5年以上公积金贷款利率为3.25%(年),商贷利率为4.9%(年),在房贷政策最优惠的时期(现在听来更像是一个传说,转瞬即逝),商贷利率最多可以打七折,也就是5年以上利率降至3.43%,两者仅相差0.18个百分点,利率差异可以忽略不计。但贷款利率方面来说,使用公积金贷款还是比商贷更划算。

三、贷款额度和期限

一般来讲,普通购房者在办理商贷时,除自身收入情况会影响到贷款额度外,商业银行的住房贷款额度上限足够用,而公积金受缴纳人群及地区特点,对个人及家庭贷款额度是有所限制的。

例如,成都个人单笔住房公积金贷款额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人额度为50万元,北京市住房公积金贷款额度是80万,如果评级评到3A级别的话可以到80万*(1+30%)=104万。公积金与商贷的贷款期限最长都可达到30年,两者在贷款期限这一政策点上基本一致。但商贷的额度上限更大一些。为此,还有一部分购房者选择混合贷。

四、还款方式

商业银行可谓百花齐放,可选择的方式众多,而公积金贷款的方式相对较单一。值得一提的是,最近,随着多地首套房商业贷款利率重回九折,公积金贷款同样遭到收紧,难度变得更大,部分房源的放款时间长达两个月,甚至有地区开始收紧公积金贷款。可见,商贷的操作途径更灵活。

综上所述,公积金贷款与商业贷款各有优缺点,购房者在决定采取哪种方式进行贷款购房时,应充分考虑到两种方式的特点,依照自身实际情况选择贷款方式。如购房人购房借款额度相对较大,首付又短时间凑不齐,可选择商业贷款;又或者购房人并未缴纳公积金,商贷亦是不二选择;但如果购房人对利率敏感程度较高,希望尽可能地节省利息,那么应该选公积金贷款。大家可根据自身实际情况选择。

贷款买房的时候怎么样贷款才更划算?等额本金和等额本息有什么区别?

等额本息 前期换的少 后期还的多 总利息高

等额本金 前期还的多 后期还的少 总还款少

建议

选择等额本息 虽然利息高 但人民币贬值率也很高

1989年的时候,

有个人以天价1500/㎡在上海买了一套房;

当时他一个月工资80元,

每个月要还60元的“巨款”,

贷款30年,到2019年还清,

2018年了他仍还着每月60元的“巨款”!

所以贷款后手有余钱可以多投资一些保值资产。

买房怎么贷款合适?长贷短还是怎么操作?

先说结论:最低首付+30年等额本息最合适。长贷短还就是申请较长的贷款期限,在短期内一次性还清。下面诸葛磊将给出理论分析,并用数学图形思维帮你看清房贷差异本质。


我是诸葛磊,一个懂房产的文艺技术男。



最低首付才能撬动最大杠杆


买房首付尽量付最低成数即可,不必因为利息而付出太多首付资金。给自己留下足够的资金,以备急用,这些钱拿去投资理财也是可以的。低首付的好处在于以小博大、四两拨千斤,这是人一辈子少有的几次用杠杆撬动大资金的机会。


30年等额本息将压力分散在足够长的时间


选择最长年限30年,是为了让压力分散在足够长的时间中。再加上货币超发导致的通货膨胀、货币贬值,10年后你再看今天的贷款月供,其实还款压力并没有那么大。等额本金前10年的月供压力要比等额本息大,因为要提前偿还更多的本金。但其实这多出的本金,你完全可以拿去做投资和理财,只要收益能大于房贷利率即可。就像你说的其他地方存钱利息6-7%就是大于5.635%房贷利率的。


用数学图形思维帮你看清等额本息和等额本金的区别本质


下面我用数学图形来帮助你看清等额本息和等额本金的区别本质。看下图可以得出这样几个结论:1、等额本息月供压力小;2、等额本息与等额本金的利息差异其实就是左侧红色抛物线三角形减去右侧直角三角形的面积部分;3、每个月等额本息要比等额本金剩下一部分钱,这部分钱拿去投资理财保证收益率大于房贷利率,那么就可以保证整体收益大约利息三角形差值部分。


长贷短还其实是一种截断操作


长贷短还就是申请较长的贷款期限,在短期内一次性还清。贷款年限30年,但是我可以在10年内提前一次性还清,其实就把后20年的利息给省掉了。当然这个前提是你能保证自己的收入每年是在增长的情况下。有很多人老觉得30年利息太高,其实是没有动态思维,国人的房贷一般在10年左右就还清了。再说房子住上个10年也得换房了,你同样也得提前还清再卖房。这就是截断,而且你提前还清了再去抵押房子,一样可以获得一笔资金。


综上,诸葛磊建议你:最低首付资金,30年等额本息贷款买入房产,在保证自己年收入正向增长的情况下,力求在5-10年内提前还清房贷,实现长贷短还。


怎样还房贷更划算?

房贷还款可以分等额本金与等额本息,两种还款方式,最长分期为30年,期间可以提前还款。等额本金即是每期还款本金固定,利息按剩余贷款本金计算;而等额本息即是每期还款的本金与利息之和相同。按分期最长年限计算,等额本息要比等额本金多还款,但前期10年内等额本金的月供金额要比等额本息多。所以,在不提前还款意愿下,选择等额本金总还款数会比等额本息少。

如果是有提前还款的,前5年尽量要申请提前还本金,提前还的本金占贷款余额的40~50%以上,余下贷款期数,等额本息的剩余总还款数相对要比等额本金少。而前5年提前还的本金占贷款余额的比例较少,少于20%的。等额本息的优势不能被体现,还是等额本金在还款上占有优势。所以短期内能有提前还款意愿的,可以在房贷选择等额本息,这样的总体成本是比较低的。无短期内提前还本金的,就选择等额本金。

房屋贷款怎么贷最划算?

房贷还款有等额本金和等额本息、或者提前还款等方法,我觉得等额本息还款方式最划算,因为还款压力没有那么大,相对与目前市场金融来说,房贷的利息是最便宜的。手上留有资金最不慌。

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