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房贷月供怎么算(房贷按揭怎么计算公式?)
来源:数财网 发布时间:2020-09-10 13:43 浏览量:
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  • 贷款金额:20万
  • 贷款期限:36个月
  • 参考月利率:0.7%
  • 月均还款:6806元
  • 预估利息:300元
  • 总利息:2000元
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房贷按揭怎么计算公式?

教大家制作房贷计算模板。

房贷还款有两种方式:等额本息和等额本金。

1. 等额本息:

  • 每月还款总金额相等
  • 每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清
  • 因此,每月还款利息逐月减少,本金逐月增加,维持总金额不变

2. 等额本金:

  • 将本金平均分摊到每个月内
  • 同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息
  • 每月还款总金额逐月递减

下图可以非常直观地理解两种还款方式的区别:


理解了房贷还款方式以后,我们以一个实际案例来学习制作房贷计算模板。

案例:

打开二手房网站,随便点击一套 13 年房龄的小房子,价格是这样的……

就以此为例,计算等额本息和等额本金的每月还款金额。


操作步骤:

1. 先设计出空的模板,如下:

  • 2 至 5 行中的蓝色背景区域为手工输入区,根据实际情况填写
  • 第 10 行开始是计算区域,绿色区域按等额本息计算,黄色区域按等额本金计算


2. 填写手工输入区域:

  • 房屋售价:1800万
  • 首付比例:70%,二套房首付门槛
  • 贷款利率:5.88%,基准利率
  • 贷款年限:20年


3. 设置图中 A 至 D 列数据,公式/方法如下:

  • 房屋售价:=B2
  • 首付金额:=B2*B3
  • 贷款金额:=A10-B10
  • 还款月数:1 至 240 填充,填充方式可以参见 Excel 99%的人忽略了的“填充”功能


4. 等额本息公式设置:

Excel 计算等额本息还款额非常简单,因为有 3 个专用函数:

  • 月还款额=PMT(各期利率,总期数,本金,,)
  • 本金=PPMT(各期利率,第几期,总期数,本金)
  • 利息=IPMT(各期利率,第几期,总期数,本金)

具体应用到本例,公式如下:

1) 每月还款总额:

=-PMT($B$4/12,$B$5*12,$C$10*10000,,)


公式释义:

  • $B$4/12:5.88% 是年化利率,需要除以 12,得到每月的利率
  • $B$5*12:同理,20 年乘以 12 才能得出需要还款的总月数,即总期数
  • $C$10*10000:贷款金额,单位是“万元”,乘以 10000 换算成“元”
  • ,,:最后 2 个可选参数可以不填,所以两个“,” 后面留空
  • PMT 函数是用于计算扣款金额的,所以默认结果为负数,本例中,我们不需要负数表示,所以在公式前面添加“-”,转换成正数

2) 每月本金金额:

=-PPMT($B$4/12,$D10,$B$5*12,$C$10*10000)

释义同上,不多解释


3) 每月利息金额:

=-IPMT($B$4/12,$D10,$B$5*12,$C$10*10000)


4) 把 F10:H10 的公式下拉,并且计算“实际总付款金额”:

=A10+F10*20*12/10000


公式释义:

  • A10 为首付金额
  • F10*20*12/10000:因为每月还款总金额相等,所以总还款金额为每月基数 * 还款期数,最后再除以 10000 将单位换算为“万元”

5. 等额本金公式设置:

等额本金没有专门函数,所以需要用公式来计算:

1) 每月本金金额:

=($C$10*10000)/($B$5*12)


公式释义:

  • ($C$10*10000):贷款金额,单位换算为“元”
  • /($B$5*12):除以总还款期数

2) 每月利息金额:

=($C$10*10000-($D10-1)*K10)*$B$4/12


公式释义:

  • ($C$10*10000-($D10-1)*K10):贷款金额,减去还清的本金总数,得到剩余应还本金
  • *$B$4/12:乘以贷款利率,年化换算为月,即得到当月应还利息

3) 每月还款总额:

=SUM(K10:L10)


4) 把 J10:L10 的公式下拉,并且计算“实际总付款金额”:

=A10+SUM(J10:J249)/10000


公式释义:

  • A10 为首付金额
  • SUM(J10:J249)/10000:每月还款金额加总,除以 10000 将单位换算为“万元”

贷款买房,月供怎么算?

等额本息还款法:每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕;每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕;每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕;总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金; 等额本金还款法:每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;每月应还本金=贷款本金÷还款月数;每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率;总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额;月利率=年利率÷12。

购房首付之后,月供该怎么计算?不同贷款或还款方式,哪个比较好?

现在很多朋友都需要通过“首付+贷款”的方式买房,在贷款前想了解月供是怎样计算的,以及等额本息和等额本金这两种还款方式哪种比较好

我是[房微言],为了便于理解和计算,在这我以贷款50万,贷款年利率5%(月利率0.4167%),贷款年限5年即60期“为例进行解析。

月供是怎样计算的?

1.等额本息月供计算:

等额本息月供的公式推导过程比较啰嗦,在这就不展开推导了,直接抛公式,大家只要记着下面的公式即可:

在公式中涉及到n次方(还款总期数)问题,可能有些朋友已将数学还回给体育老师了,在这我们一起复习一下n次方是怎样算的:

举个例子:3的5次方(3的右上角标一个5),即3×3×3×3×3=243,同样道理,(1+月利率)的“还款总期数”次方,即连续60个(1+月利率)相乘。

复习完n次方知识后,我们将数据代入公式:

等额本息的月供公式中,影响到月供额的主要因素是借款本金”“月利率还款总期数这三项,在利率重新定价前,这三项因素是固定的,即等额本息的月供款在利率重新定价前,每月都是一样,均为9436元。

2.等额本金月供计算

等额本金的公式不复杂,没有“n次方”这样相对繁琐的计算方式,直接代入数据即可:

等额本金的月供计算公式中,“借款本金”“还款期数”“月利率”这三项在利率重新定价前也是固定的,但公式中“已还期数”这项有变,刚开始的第1个月,已还期数=0,第2个月则已还期数=1……依此类推。

因而,等额本金每个月的月供都不同,随着已还款期数的增加,月供逐渐减少

等额本息和等额本金,选哪个好?

1.我们先看等额本息和等额本金的区别:

从“月供额比对”项可看出

等额本息每月的月供额都是一样,都是9435.62元;

等额本金的月供额第一个月是10416.67元,然后每个月都在递减,第12个月递减到10034.72元,第24个月则递减到9618.06元……

在贷款年限的前1/2时间段,等额本金的月供额高于等额本息的月供额,贷款年限的后1/2时间段,等额本金的月供额才小于等额本息的月供额。

从“月还本金比对”项可看出

等额本息的月还本金第1个月是7352.28元,然后每个月都在递增,第12个月递增到7696.37元,第24个月则递增到8090.13元……;

等额本金的月还本金则每个月都是一样,都是8333.33元。

从“月还利息比对”项可看出

等额本息和等额本金的月还利息都是逐月递减的。

从“总付利息比对”项可看出

等额本息的总利息比等额本金的高出2595元,主要原因是贷款年限的前半段,等额本息月还本金少于等额本金。

两者总利息的差距与年限呈正向比,贷款年限越长,利息差距越大。

2.等额本息和等额本金选择:

符合以下条件之一的购房者,选择等额本息还款方式相对会好些

——月收入相对低

因为等额本息前期的月供压力低于等额本金。

——现金投资/理财的收益>房贷利息

通过等额本息的方式多占用银行的资金,赚取收益和利息的差额部分。

符合以下两个条件的购房者,选择等额本金还款方式相对会好些

——月收入相对高

如果月收入能应付等额本金前半段的月供压力,可节省部分利息。

——现金投资/理财收益房贷<房贷利息

拿钱去投资、去理财的收益还不够还房贷利息,那还不如每月还多点给银行,省出利息就等于赚到。

综上

贷款买房的还款方式有“等额本息和等额本金”两种,两者的月供计算方式有较大差异,其中等额本息的月供额每个月都一样,月供压力相对小,但利息多;而等额本金的月供额则逐月递减,前半段月供压力大,但相对省利息。

购房者可根据自已的月供能力和投资理财能力,与等额本息和等额本金的优劣势进行匹配,选择合适自己的还款方式。

最后

关于月供、本金及利息的计算,主要掌握计算方式即可。若需计算,我们可直接在房贷APP或带有房贷计算器的网页上计算,省事方便。

我是[房微言],专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧,欢迎关注我。

房子月供怎么计算?

说说作为新一线城市的武汉,给楼主一个参考。

按照银行对房屋个贷的要求,

房贷月供不能超过月收入的50%,否则就不具备贷款资格。

也就是说月收入8000元,房贷月供不能超过4000元。

据中国房价行情网的数据,武汉8月份新房均价为16,983元/平,首套房房贷利率普遍上浮30%,如果想买一套90㎡的房子,贷款30年的话月供大约6671元/月,这个大概是在武汉买房的月供平均水平。

如果按照月供与收入比例1:2来算的话,那就意味着你的收入需达到13342元/月。

再来看一下武汉的平均工资水平。

根据智联招聘数据,武汉平均工资7263元/月!

首套90㎡小三房月供成本分布图


首套120㎡小三房月供成本分布图

武汉120㎡的三房,按照首套房来计算,目前,月供基本上都在4190元以上,其中月供在7k以内的仅占33.3%。

备注:

1、以上月供成本仅是结合板块近期成交均价,可能会与个别楼盘的均价有所出入。

2、月供计算方式是按照还款期限30年的初步计算,仅供参考。

3、武汉目前的房屋分为精装和毛坯,装修贷款利率和年限与房屋贷款有差异,因此与实际月供会有所出入。

4、是以购买首套房为标准来计算。

那么房贷占收入比例的多少比较合适?根据比例分为三种类型:

1、潇洒舒适型,房贷占收入20%左右。

这意味着,1万的收入还贷2k,剩余8k用来日常生活开支,基本不会影响生活,非常的潇洒舒适。

2、稳定型,房贷占收入20%-35%。

靖哥哥认为这个区间应该是最合理的,可以买到最合适的房子生活也没什么压力,就算遇到央行加息,结婚生子也也都比较稳定。

3、高压型,房贷占收入超40%-50%以及以上。

根据国家商品住房个人贷款规定,如果房贷占月收入比重超过50%,则不具备贷款条件。就生活压力而言,超过了50%的比例,家庭生活维系较为困难,而且遇到突发变故比如央行加息、工作变动等应急能力都会下降,生活质量也会受到很大的影响。

如果按照武汉平均工资的话,购房者可以适当考虑汉南、五里界、汉口北、阳逻、蔡甸、花山这些板块,其中汉南的月供最低,仅为3143元/月。

按照房价平均水平来算,首付大概需要40多万,月供6671元/月,也就是说家庭月收入需要大于13342元。如果选在蔡甸、阳逻、盘龙城、横店以及阳逻等这些地方,首付大概30几万,月供3k-4k差不多能搞定(我知道这几个地方离上班地点估计都远的要命,除非是已买一套房为目标,或有需要在这几个地块购房,大部分人不会考虑)。

^

问一下大家房贷月供是怎么算出来的?等额本息?

房贷月供如何计算,这方法简单实用

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如何计算房贷月供?

直接在网上搜房贷计算器就可以了,将贷款总额和利率输入进去就行了

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