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买房贷款计算(怎样计算买房的贷款利率?)
来源:数财网 发布时间:2020-09-10 13:42 浏览量:
防癌抗险 赠险 30分钟放款
  • 贷款金额:20万
  • 贷款期限:36个月
  • 参考月利率:0.7%
  • 月均还款:6806元
  • 预估利息:300元
  • 总利息:2000元
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怎样计算买房的贷款利率?

按揭利率也就是商业银行执行的贷款利率,有两部分组成,一是央行基准利率,二是浮动比例。

贷款基准利率由人民银行制定并公布,分为贷款个公积金贷款两项,贷款分为一年(含一年)、一至五年(含五年)和五年以上,公积金贷款只有五年以下(含五年)和五年以上,每一个档次利率都不一样,但是年限越长利率越高。

而浮动比例由各家商业银行自行确定,但一般上浮不超过100%,下浮不超过50%。

执行利率=基准利率*(1+浮动比例)

比如甲银行五年期按揭贷款利率下浮10%,其执行利率就是4.75%*(1-10%)=4.275%,而乙银行10年按揭利率上浮20%,其执行利率4.9%*(1+20%)=5.88%。

房贷利率是怎么算的?

中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的,但是各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的,而是经常变动的,形式是利率一直在上涨,所以经常会比较,在增加利率之前和增加利率之后的情况。

2017年最新的中国人民银行房贷利率,商业贷款,五年及以上,4.9%;公积金贷款,五年及以上,3.25%。各银行的贷款政策会有所不同,一般会有9折到95折的贷款利率优惠。

利息的计算公式为:利息=本金×利率×存款期限(也就是时间)。房贷利息计算会因为贷款方式以及房贷还款方式的不同而有所不同。

贷款方式分为公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种。

根据房贷还款方式不同,房贷利息计算可分为等额本息等额本金两种计算方法。

什么是等额本息还款?

等额本息还款,借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

什么是等额本金还款?

等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较 低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群, 经过一段时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。

两者区别是什么?

二者的主要区别在于:等额本息还款方式每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,贷款人还贷压力均衡,但利息负担相对较多; 在贷款金额相同的情况下,等额本金的前期还款较等额本息要高,因此初期还款压力会比较大。

对于刚刚工作不久的买房人来说,由于前期收入较少,不妨选择等额本息的还款方式以缓解当前的生活压力,在未来收入升高后再进行提前还款,这样同样可以节省利息;而对于中年人来讲,事业已处于巅峰期,预期收入将可能逐年下降,此类人群选择等额本金的方式比较适宜,在未来收入降低时还款数额也将减少,以免将来发生入不敷出的风险。

如何计算房贷利率

网上有很多房贷计算器,比如房天下购房贷款计算器、房贷计算器最新2017等,算出的结果大同小异。以贷款100万,其中公积金和商业贷款各贷50万,贷款年限20年来算:

等额本金比等额本息少支付利息56770元。

看在小编(id:shuolongwp)这么辛苦码字的份儿上,点个赞再走呗。顺便关注下公众号“存酒宝”!祝愿大家早上还完贷款,住上自己的房子!

房贷按揭怎么计算公式?

教大家制作房贷计算模板。

房贷还款有两种方式:等额本息和等额本金。

1. 等额本息:

  • 每月还款总金额相等
  • 每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清
  • 因此,每月还款利息逐月减少,本金逐月增加,维持总金额不变

2. 等额本金:

  • 将本金平均分摊到每个月内
  • 同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息
  • 每月还款总金额逐月递减

下图可以非常直观地理解两种还款方式的区别:


理解了房贷还款方式以后,我们以一个实际案例来学习制作房贷计算模板。

案例:

打开二手房网站,随便点击一套 13 年房龄的小房子,价格是这样的……

就以此为例,计算等额本息和等额本金的每月还款金额。


操作步骤:

1. 先设计出空的模板,如下:

  • 2 至 5 行中的蓝色背景区域为手工输入区,根据实际情况填写
  • 第 10 行开始是计算区域,绿色区域按等额本息计算,黄色区域按等额本金计算


2. 填写手工输入区域:

  • 房屋售价:1800万
  • 首付比例:70%,二套房首付门槛
  • 贷款利率:5.88%,基准利率
  • 贷款年限:20年


3. 设置图中 A 至 D 列数据,公式/方法如下:

  • 房屋售价:=B2
  • 首付金额:=B2*B3
  • 贷款金额:=A10-B10
  • 还款月数:1 至 240 填充,填充方式可以参见 Excel 99%的人忽略了的“填充”功能


4. 等额本息公式设置:

Excel 计算等额本息还款额非常简单,因为有 3 个专用函数:

  • 月还款额=PMT(各期利率,总期数,本金,,)
  • 本金=PPMT(各期利率,第几期,总期数,本金)
  • 利息=IPMT(各期利率,第几期,总期数,本金)

具体应用到本例,公式如下:

1) 每月还款总额:

=-PMT($B$4/12,$B$5*12,$C$10*10000,,)


公式释义:

  • $B$4/12:5.88% 是年化利率,需要除以 12,得到每月的利率
  • $B$5*12:同理,20 年乘以 12 才能得出需要还款的总月数,即总期数
  • $C$10*10000:贷款金额,单位是“万元”,乘以 10000 换算成“元”
  • ,,:最后 2 个可选参数可以不填,所以两个“,” 后面留空
  • PMT 函数是用于计算扣款金额的,所以默认结果为负数,本例中,我们不需要负数表示,所以在公式前面添加“-”,转换成正数

2) 每月本金金额:

=-PPMT($B$4/12,$D10,$B$5*12,$C$10*10000)

释义同上,不多解释


3) 每月利息金额:

=-IPMT($B$4/12,$D10,$B$5*12,$C$10*10000)


4) 把 F10:H10 的公式下拉,并且计算“实际总付款金额”:

=A10+F10*20*12/10000


公式释义:

  • A10 为首付金额
  • F10*20*12/10000:因为每月还款总金额相等,所以总还款金额为每月基数 * 还款期数,最后再除以 10000 将单位换算为“万元”

5. 等额本金公式设置:

等额本金没有专门函数,所以需要用公式来计算:

1) 每月本金金额:

=($C$10*10000)/($B$5*12)


公式释义:

  • ($C$10*10000):贷款金额,单位换算为“元”
  • /($B$5*12):除以总还款期数

2) 每月利息金额:

=($C$10*10000-($D10-1)*K10)*$B$4/12


公式释义:

  • ($C$10*10000-($D10-1)*K10):贷款金额,减去还清的本金总数,得到剩余应还本金
  • *$B$4/12:乘以贷款利率,年化换算为月,即得到当月应还利息

3) 每月还款总额:

=SUM(K10:L10)


4) 把 J10:L10 的公式下拉,并且计算“实际总付款金额”:

=A10+SUM(J10:J249)/10000


公式释义:

  • A10 为首付金额
  • SUM(J10:J249)/10000:每月还款金额加总,除以 10000 将单位换算为“万元”

买房贷款怎么算的?

1、等额本息计算公式:

银行会在每个月月供款中,先收取剩余利息,然后收本金;利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。

这种还款方式非常普通,是各大银行主要推荐的还款方式。把按揭贷款本金总额和利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。

作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。

2、等额本金计算公式:

贷款人将本金分摊到每个月中,同时付清一个月内的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总利息支出较低,但是前期支付本金和利息较多,还款负担逐月递减。

每月还款额=每月本金+每月本息

每月本金=本金/还款月数

每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率

房贷的利息怎么计算?

1、一般按月复利计算,复利是指在每经过一个计息期后,都要将所剩利息加入本金,以计算下期的利息。这样,在每一个计息期,上一个计息期的利息都将成为生息的本金,即以利生利,也就是俗称的“利滚利”。分期还款方式有两种,一种是等额本息,一种是等额本金。由于还款方式不一样,使得每月需要交纳的贷款利息也不一样。不过,无论什么贷款方式,银行贷款利息都有一个统一的计算标准。

2、贷款利息计算公式。日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30。月利率(‰)=年利率(%)÷12。当月贷款利息=上月剩余本金*贷款月利率。当月已还本金=当月还款额-当月贷款利息。上月剩余本金=贷款总额-累计已还本金。

详解如何计算购房贷款?

答,你使用的房贷是3.25指的是三厘二五利息!1000万乘以3.25等于是每个月的利息再乘以12个月就是一年,利息加本金!!

购房首付之后,月供该怎么计算?不同贷款或还款方式,哪个比较好?

现在很多朋友都需要通过“首付+贷款”的方式买房,在贷款前想了解月供是怎样计算的,以及等额本息和等额本金这两种还款方式哪种比较好

我是[房微言],为了便于理解和计算,在这我以贷款50万,贷款年利率5%(月利率0.4167%),贷款年限5年即60期“为例进行解析。

月供是怎样计算的?

1.等额本息月供计算:

等额本息月供的公式推导过程比较啰嗦,在这就不展开推导了,直接抛公式,大家只要记着下面的公式即可:

在公式中涉及到n次方(还款总期数)问题,可能有些朋友已将数学还回给体育老师了,在这我们一起复习一下n次方是怎样算的:

举个例子:3的5次方(3的右上角标一个5),即3×3×3×3×3=243,同样道理,(1+月利率)的“还款总期数”次方,即连续60个(1+月利率)相乘。

复习完n次方知识后,我们将数据代入公式:

等额本息的月供公式中,影响到月供额的主要因素是借款本金”“月利率还款总期数这三项,在利率重新定价前,这三项因素是固定的,即等额本息的月供款在利率重新定价前,每月都是一样,均为9436元。

2.等额本金月供计算

等额本金的公式不复杂,没有“n次方”这样相对繁琐的计算方式,直接代入数据即可:

等额本金的月供计算公式中,“借款本金”“还款期数”“月利率”这三项在利率重新定价前也是固定的,但公式中“已还期数”这项有变,刚开始的第1个月,已还期数=0,第2个月则已还期数=1……依此类推。

因而,等额本金每个月的月供都不同,随着已还款期数的增加,月供逐渐减少

等额本息和等额本金,选哪个好?

1.我们先看等额本息和等额本金的区别:

从“月供额比对”项可看出

等额本息每月的月供额都是一样,都是9435.62元;

等额本金的月供额第一个月是10416.67元,然后每个月都在递减,第12个月递减到10034.72元,第24个月则递减到9618.06元……

在贷款年限的前1/2时间段,等额本金的月供额高于等额本息的月供额,贷款年限的后1/2时间段,等额本金的月供额才小于等额本息的月供额。

从“月还本金比对”项可看出

等额本息的月还本金第1个月是7352.28元,然后每个月都在递增,第12个月递增到7696.37元,第24个月则递增到8090.13元……;

等额本金的月还本金则每个月都是一样,都是8333.33元。

从“月还利息比对”项可看出

等额本息和等额本金的月还利息都是逐月递减的。

从“总付利息比对”项可看出

等额本息的总利息比等额本金的高出2595元,主要原因是贷款年限的前半段,等额本息月还本金少于等额本金。

两者总利息的差距与年限呈正向比,贷款年限越长,利息差距越大。

2.等额本息和等额本金选择:

符合以下条件之一的购房者,选择等额本息还款方式相对会好些

——月收入相对低

因为等额本息前期的月供压力低于等额本金。

——现金投资/理财的收益>房贷利息

通过等额本息的方式多占用银行的资金,赚取收益和利息的差额部分。

符合以下两个条件的购房者,选择等额本金还款方式相对会好些

——月收入相对高

如果月收入能应付等额本金前半段的月供压力,可节省部分利息。

——现金投资/理财收益房贷<房贷利息

拿钱去投资、去理财的收益还不够还房贷利息,那还不如每月还多点给银行,省出利息就等于赚到。

综上

贷款买房的还款方式有“等额本息和等额本金”两种,两者的月供计算方式有较大差异,其中等额本息的月供额每个月都一样,月供压力相对小,但利息多;而等额本金的月供额则逐月递减,前半段月供压力大,但相对省利息。

购房者可根据自已的月供能力和投资理财能力,与等额本息和等额本金的优劣势进行匹配,选择合适自己的还款方式。

最后

关于月供、本金及利息的计算,主要掌握计算方式即可。若需计算,我们可直接在房贷APP或带有房贷计算器的网页上计算,省事方便。

我是[房微言],专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧,欢迎关注我。

买房子贷款怎么计算?

房贷分两种支付方式:等额本息和等额本金,具体公式如下:等额本息:〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕等额本金:每月还款金额 = (贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率其中^符号表示乘方。2个月就是2次方。

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