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房贷利率会随着银行利率改变吗(你觉得贷款买房的利率会随着银行利率的提高而提高吗?为什么?)
来源:数财网 发布时间:2020-09-10 11:59 浏览量:
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你觉得贷款买房的利率会随着银行利率的提高而提高吗?为什么?



谢邀,

若是在银行办理的个人住房贷款,如遇国家利率调整,要看您签订贷款协议中关于利率调整方式的规定,每位人的情况有所不同。有的是次年调整,有的是不调整,有的是次期就调整,您可以查看贷款合同中的约定。

银行下调房贷利率,已贷款的利息也会跟着下调吗?

房贷利率是由基准利率+银行上下浮利率,比如现在央行规定5年期贷款利率为4.9%,而银行上浮比例为20%,那么实际房贷利率则为4.9%×(1+20%)=5.88%。虽然现在房贷利率的基准利率改为市场利率,但计算方式也是如此,比如市场公布的利率为4.85%,那么计算方式则为4.85%×(1+20%)=5.82%。

银行下调房贷利率有两种,一是市场公布的利率下调,现在为4.85%的水平,如果利率下调,那么计算使用的基准利率有所变化,进而实际执行的房贷利率发生改变。这方面的改变,是硬性改变。银行房贷合同中,一般可改变或者随着市场改变的年化利率是基准利率,现在应该叫市场利率。比如,原来基准利率为4.9%,而央行调整基准利率为5%,那么你基础基准利率由4.9%上升为5%。当然,如果有下调,你房产还贷的基准利率也是会下调。改变的计算方式为,以上浮20%计算,原来是4.9%×(1+20%)=5.88,而现在的则是5%×(1+20%)=6%。实际执行利率上浮0.12%。

另外一种是上下浮比例,也就是银行贷款利率折扣。通常自房贷者签订合同以后,上下浮比例是不变的。比如,现在的基准利率为4.9%,银行房贷利率上浮20%,计算还贷利率则为4.9%×(1+20%)=5.88%。之后,银行将房贷利率上下浮比例调整为30%,或者是下调至10%。这个时候,不管银行对房贷利率上下浮比例如何调整,对于你而言都是以计算20%为准,并不会发生改变。

所以,题主要先弄清楚银行下调房贷利率是下调的哪方面利率,如果是基准利率,现在为市场利率,那么执行的贷款利率也是有所调整。但如果调整的是银行贷款上下浮比例,就与之前已签订的房贷合理,没有什么关系了。

已经在还商贷的房子,上浮点数定了,但是基准还会随着以后的LPR调整吗?为什么?

为了打通货币利率传导机制,降低实体经济贷款利率,央行改革了基准利率形成,执行LPR,房贷利率执行一年或者有购房者和银行协商的利率调整政策,但本次LPR改革不涉及存量贷款。

因此还在还贷的按揭贷款,上浮点数定了,不会因为LPR改革而改变还贷的利率,只会与央行的基准利率调整有关,如果央行降息,按照同等比例下浮,央行加息,按照同等比例上浮。

比如目前基准利率是4.9%,上浮10%,如果央行降息或者加息,还贷利率就是(4.9加减10%*4.9)*100%。

最近有消息说,也在研究存量贷款LPR改革问题,这就可能影响到存量按揭贷款,但央行的观点是按揭贷款不会低于现有利率,因此减少还贷的概率很低,目前执行的LPR按揭贷款利率只有上海有些许的降低,但力度很小,不会对还款构成明显影响。有的地方利率稍有升高,但幅度微不足道,对还款金额影响微乎其微。

但存量贷款LPR改革不会在短时间内实施,因此购房者没有必要忧虑,即使改革利率形成机制,也不会对执行利率有太多的波动,主要是平稳为主。

最近房贷的利率会降吗?以前的也跟着降吗?

不会!

5月份全国首套房贷款平均利率为5.42%,比4月份下降1.09%,这也意味着全国首套房贷款利率连续半年下降了,5.42%的房贷利率也是2018年以来的最低水平,所以我们大致可以得出一个结论:2018年房贷利率是下降趋势的。

那么现在房贷利率下降,以前购房的的房贷利率会跟着降吗?答案是不会!什么时候以前购房的人的房贷利率会跟着降?答案是房贷基准利率下降的时候!下面我来具体讲讲房贷利率那些事儿。

房贷基准利率

房贷基准利率目前是4.9%,这个是央行规定的,针对的是五年期及以上贷款期限的贷款基准利率,房贷基本都是5年以上,最长可达30年,所以房贷的基准利率就是央行规定的5年期及以上贷款利率的基准利率。

这个基准利率是全国银行都要执行的,但是每个城市的具体情况不一样,甚至每家银行的情况都不一样,这样就导致他们的风险定价是不同的,给与客户的贷款利率(也就是资金的价格)也是有差异的,这个时候就需要银行有一定的自主定价权。所以我们在买房子的时候,银行会在央行规定的基准利率基础上进行上下浮动,一般以5%为浮动的幅度,也就是说上浮5%、10%、15%等等,或者打九折、九五折等等。这个就是我们房贷的实际利率

由此我们得出:房贷实际利率=房贷基准利率*(1±浮动比例)

只有房贷基准利率变化的时候,我们以前购房的房贷利率才会跟着变化。

其实买房不仅要看价格,还要看房贷利率,因为房贷利率高了,多支付的利息也是购房的成本,相当于变相的涨了房价,买房买在高位,又碰上限购,利率上浮得厉害,那真的是一言难尽的难受。

我们举个例子,贷款100万,期限30年,等额本息的方式,一种是房贷利率下浮10%,一种是房贷利率上浮10%,那么利息的结果会是如何?

房贷利率下浮10%的情况下利息总额是80万,房贷利率上浮10%的情况102万,两个相差22万,而我们的贷款总额是100万,大家可以想象一下这个利息的差距。相当于房价涨了多少?

央行降低贷款利率,已经贷款的房贷利率会调整吗?该怎么计算?

本次利率下调与房贷相关的对象是LPR(贷款市场报价利率),所以以前以基准利率为计价基础的房贷不受影响,而即使是已挂钩LPR的房贷,最早也是在去年10月份以后才正式挂钩新办理的房贷利率计价,目前还没有一笔可以满足“重定价周期需要一年以上”这个条件,所以已经办理好的新房贷和老房贷的利率都不会随着这次的LPR的变化而变化,只有在办理了挂钩LPR的房贷利率并刚好达到重定价周期时,才能受益于LPR利率的下调。

一、老房贷与新房贷的计算基础并不一样,利率与LPR无关,要想跟随LPR变化需要等到利率转换完成以后。

1、存量房贷的利率计价与新房贷的计价基础并不相同。

(1)、存量房贷利率的决定因素。

存量房贷可以指所有在去年10月8日以前就已经办妥并出款的房贷,这部分房贷占了房贷余额的大多数比例,它的计价基础是基准利率,购房者的实际房贷利率在购房时会出现在基准利率的基础上上浮或下浮的现象。

具体的浮动情况要看购房当时的市场环境,市场过冷或者过热时都可能会遇到比基准利率更低或更高的利率浮动,首套房上下浮的幅度最大时都可以达到基准利率的30%,二套房以上的上浮幅度有可能更大。

所以存量房贷利率计价由基准利率和其上下浮幅度决定,而其中的基准利率就是房贷利率变动的根本,变动幅度一经定下将在合同期内不再改变,因此只有当基准利率出现调整时,才会引起这类房贷利率的变化,这些都与LPR无关。但这一现象将会随着存量房贷利率改革而出现改变,后面我们将会谈到这个内容。

(2)、LPR房贷利率的计算准则。

LPR挂钩房贷利率的计价是在去年10月8日以后,这种计价方式使房贷利率的计价基础由原来的基准利率变换为LPR。新的房贷利率的计算方式为LPR+加点数这两部分组成,其中的加点数是调控房贷利率的重要手段,在市场上它会随着市场的冷热变化而变化,但一经在办理时写进房贷合同后则对于办理人来说不会再改变。

而其中的LPR是利率市场化推进中重要一环,LPR每月20日将重新报价,使利率可以更加贴近市场情况。所以对于打算购房的人来说,每个月都可能会面临不同的利率,而对于已经挂钩LPR办理房贷的人来说,每月LPR的变化并不一定会影响实际房贷利率的变化。

因为房贷利率新政规定了一个重定价周期,可以理解为合同约定的变化间隔时间,这个时间间隔最少也要一年,所以即使LPR可以一月更新一次,但房贷利率至少也要一年以上才会更新一次LPR来重新计算利率。

具体的时间间隔是1年、2年、5年或更长可以和商业银行协商,而所采用的LPR就是重新计价时最近的那个LPR数值,一经确定后在间隔期内保持不变,直到期满再引入当时新的LPR重新计算,如此循环。

所以从这个角度来看,这次LPR下调只会对还未办理房贷的人产生影响,使他们有机会拿到比此前更低一些的房贷利率,而对所有已经购房的人都不会造成利率调整,因为即使在去年10月8号就办理了LPR房贷利率的人,也未达到一年这个最短的变换周期。

2、存量房贷将进行利率改革,后期如果选择挂钩LPR计价,将会在重定价时跟随LPR变化。

虽然这次的LPR下调不会直接造成存量房贷利率的调整,但由于LPR是每月20号会重新公布新的数值,以后的LPR有非常大的可能出现变化,所在从长远来说,后续如果LPR出现继续下调是有可能让广大背负房贷的人受益的,包括原来以基准利率计价的存量房贷用户。

为什么这样说呢?因为根据央行针对存量贷款的新政,存量房贷必须要在2020年的3-8月这段时间内完成转换,转换的方式有两种,一种是转为以LPR计价,另一种是转换成固定利率。

所以如果选择转换成以LPR为房贷利率计价基础的方式,那在房贷合同重定价间隔周期到了之后,就可以使用最新的LPR进行重新计算利率,如果后面利率继续下行成为事实,那就有机会享受到更优惠的利率。

二、如果LPR出现变动,那么挂钩LPR计价的房贷利率会有怎样的变化?

原则上房贷利率会随着LPR的变化而变化,但变化的周期却与LPR的周期并不同步,房贷利率的变化需要采用合同定价周期到期时最新的LPR数值,而这个周期最少也得一年,即LPR至少重新报价了12次,房贷利率才有机会用最近的LPR重新计算。

假设这次LPR下调时刚好是自己房贷合同重定价周期到期时间,那房贷利率也将随着下调。如这次LPR数值由原来的4.8%下调到4.75%,因为合同定价周期到期而采用新的4.75%重新计算,而房贷利率中的加点数部分已经是写进合同并且是规定了固定不变的,所以整体房贷利率就会随着LPR下调而同步降低了5个基点。

如果原来的房贷利率是5.45%(LPR4.8%+加点数0.65%),则下调后就变成5.4%(LPR4.75%+0.65%),假设是50万30年期的房贷,那月供将由2823元下调到2808元,减少了15元。

所以在原则上LPR的变化对房贷利率的影响与以前的基准利率变化对存量房贷利率的影响道理是一样的,只是在变化的时间点上会存在差异,LPR的方式可以使房贷利率变化得更加频繁和更加灵活。

三、小结。

综上所述,对于这次LPR下调,无论是对存量老房贷还是10月8号后新签订的已挂钩LPR的房贷,暂时不会造成合同利率的调整,但从LPR这种方式来说,它有机会在重定价周期到期后使房贷利率出现变更,这种变更的情况同样适用于由于存量房贷利率改革的影响而选择挂钩LPR的老房贷用户,他们的房贷利率将会随着重定价周期到期时的LPR变化而变化,变化的大小要对比合同上的LPR和变更期最近的LPR,两者的差值就是房贷利率变化的幅度。

已购房者的房贷利率会随着市场进行变动吗?

房贷利息这个问答,南房叔每一个字都是亲自手敲的,绝无任何抄袭嫌疑,欢迎阅读,觉得好,欢迎关注,点赞,收藏,转发

题主这个问题问的不是很好,首先2015年没有年利率3%的,从过去几年来说,现在的利率是历史上最低的,基准利率才4.9%,所以现在的年利率也不是5%,不过接近5%,具体的历年利率表请见下面的图片。

另外通常我们说的是年利率,月利率,不是利息,利息是每个月交给银行的钱,利率是计算利息的依据,因为月供通常是按月计算的,所以本月交给银行的利息=欠的本金*月利率,按年计算的话比如年利率4.9%,意思是向银行借款100万,那么年利息是4.9万。

央行根据国内外的综合经济形势,会调整基准利率的,这个基准利率有时候几年不变(2016年,2017年都没有调整),有时候一年几变(比如2015年调整五次)。

国家基准利率的调整是针对全社会有效,一旦调整几乎全国所有的相应贷款都会随之调整的。而不同的贷款会针对具体的项目有一个优惠幅度的。

比如我们通常听说,利率是85折,利率是9折,目前主流利率则是上浮5%,一般来说,基准利率调整后,次年的元旦,已经放款的都会根据最后一次调整后的利率执行,而优惠幅度则是不会变化的。

题主提到的3%,会不会指的是优惠幅度,不过2015年也没有上浮3%,现在倒是上浮5%。

假设你申请贷款是2015年8月1日放款,执行基准利率,年利率是5.15%,在2015年8月16日国家调整了基准利率,降到了4.9%。那么在2015年8月1日到2015年12月31日,你执行的是5.15%的基准利率,不会因为基准利率降低而降低月供。从2016年1月1日起,则按照最新的年利率也就是降息后的4.9%执行月供。所以从2月1日起的月供会适当降低的。

随后银行的优惠幅度逐渐加大,渐次出现了9折,85折,这是近几年最低利率的最低优惠幅度,非常划算,可是很遗憾你依然执行基准利率,不会降低。从2017年4月开始,银行的优惠幅度逐渐上涨,渐次出现了9折,基准利率,从2017年8月开始,银行主流执行上浮5%的利率,同样的道理,你依然执行基准利率。

综上:题主的问题,如果基准利率没有变化,借款利率肯定不会调整,如果基准利率有变化,看基准利率变化而每年元旦调整一次。至于优惠利率的幅度在整个贷款周期则是不会变化的。

下表是历年的央行基准利率表


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央行重磅,房贷利率彻底变了,国庆假后实施!大家怎么看?

央行8.25发布的关于房贷利率的改革,确实是重磅的新政。产生的直接影响是房地产市场。但涉及的间接影响却远不仅于此。

因为本次房货利率新政与《LPR》掛钩了!

一,LPR是代号,代表的是《货币市场报价利率》。

房贷利率仅仅是《货币市场报价利率》其中的一种。

说明白点就是:货币市场报价利率变化~LPR~房货利率是联动的。

LPR一词其实由央行,早在2013年就提出来了。

只不过,一直没有宣佈与房货利率掛钩而已。

但此举並非央行突发其想。

本人对2008年前后房货利率变化的分析判断,与我国当前房地市场的变化,做一番对照,有趣的发现,有些相似。

现在二套房的房贷基础利率5.45,但是这是起步!具体是多少,还须与银行议定。

二,实际房贷利率和《LPR》关係。

决定房贷利率的主要因素有①个人在银行的信用程度。②贷款需要抵押。③贷款的期限。④贷款的担保。本人曾用公积金贷款买房,由社保中心担保。

根据上述综合,银行确定个人住房货款,在基础利率《LPR》上,考虑是否增加,以及加多少。

三,重磅改革,对房地产市场的积极影响。

①坚定落实《房子是住的》理念。

强有力的打击了屯房者的炒房梦。

②挤掉《水份》,有利于抑制房价上涨。整肃,稳定房地产市场。

③现在一些地区己经出现亏本,大幅折扣售房,叫做弃房《断供》。

必将导致房地产市场下行,有利于刚需者购房。

④原本房地产的投资,可以转移做其它方向的投资。促使社会上的货币流动,更合理。

央行降基准利息后,房贷基准利率会降低吗?有何依据?

据我所知,现在应该是没有央行降基准利息或利率的说法了。

在央行推出LPR之后,贷款利率就成为浮动的了,每个月都会有变化。央行会通过一些市场化的操作工具引导利率下行或上行。

按照最近发布的消息,存量房贷现在会分采用固定利率计息的和依据LPR计息的。

固定利率就是你现在的利率是多少,那将来一直是多少。LPR计息的,每年会调整一次,具体调整时间你可以选择每年的元旦,也可以选择贷款发放日。

在LPR推出之后的新增房贷是按照LPR来计息的。具体怎么计息,这个还要看具体银行的政策。

随着利率市场化的推进,在贷款利率上银行会有更多的自主权。所以在贷款的时候,需要更多的看银行的规定。

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