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房贷等额本息和等额本金哪个划算(还房贷是按等额本金还好,还是按等额本息还好?)
来源:数财网 发布时间:2020-09-10 11:58 浏览量:
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  • 贷款金额:20万
  • 贷款期限:36个月
  • 参考月利率:0.7%
  • 月均还款:6806元
  • 预估利息:300元
  • 总利息:2000元
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还房贷是按等额本金还好,还是按等额本息还好?

以“贷100万,30年,利息取值5.5%”为例,先看等额本金和等额本息主要区别:

1.月供方面区别(请结合下表中数据理解)

⑴ 等额本金月供逐月递减,从第一个月7362元开始逐月递减,到最后一个月已减至2791元;等额本息月供每月固定不变,30年每个月都是5678元;

⑵ 贷款30年,则前11年等额本金的月供比等额本息高,最高高出1683元;但从第12年开始,等额本金的月供逐渐比等额本息少。(20年、10年和5年期的分界线分别是第8年,第4.5年和2.5年左右,等额本金的月供开始逐渐比等额本息少)


2.构成月供的月还本金和月付利息区别(结合上表中数据理解)

⑴ 等额本金每月还的本金固定,均为2778元;月息根据未还本金计算,呈逐月递减走势。“(固定)月还本金+(逐月递减)月息=(逐月递减)月供”。

⑵ 等额本息每月还的本金不固定,逐月增加,从第1个月1095元,逐渐递增至最后一个月5652元;月息根据未还本金计算,呈逐月递减走势。“月还本金+月付利息”必须等于“(总本金+总利息)÷贷款年限”。月供构成中先求出利息再求本金,因而月付利息逐月递减,月还本金则相反,逐月递增。“(逐月递增)月还本金+(逐月递减)月息=固定月供”


3.总利息区别方面

等额本金和等额本息的利率没有区别,计算利息的公式也没有区别,但等额本金前期已还的本金多,欠银行的钱少,因而利息也会少。以30年,利息5.5%计,总利息相差21万多元。


[一句话概括]:在贷款年限的前段等额本息还款压力比等额本金的小等额本金总付利息比等额本息的少


从等额本金和等额本息的区别可知,两种方式各有优劣,因而我们判断哪种还贷方式好,主要从两方面去判断:

1.它的优势是不是刚好符合自己的实际情况。同样以“贷100万,30年,利息取值5.5%”为例:

⑴ 假设目前家庭收入1.2万元左右,而且这份收入相对比较固定, 那选择等额本息

按月供不能超过家收入1/2的“红线”要求,等额本息月供5678元,等额本金最高月供7361元,家庭月收入1.2万元左右,只能满足等额本息的月供要求。

(2) 假设目前家庭收入2万,未来收入预期较好,有提前还款机会大,那选等额本金

因为收入足以应付等额本金前段的月供压力,多还本金可减少利息支出。


2.房贷利息与投资理财收益比较。

如房贷利息低于安全系数高的投资理财收益,那选择等额本息,多占用银行资金,利用银行的钱生钱;反之,选择等额本金


结语

等额本金和等额本息各有优势,根据“家庭收入和投资理财收益情况”对号入座选择即可。

我是[房微言],专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧,欢迎关注我。(图片源自网络,如有侵即删)

房贷里面的等额本金和等额本息哪一个更好呢?

这两种是目前还贷最基本的方式,各有利弊


简单来说

等额本金,就是每个月还款的本金相同,利息不同,贷款总金额会随着你还款而逐渐变少,你每期要承担的利息也随着贷款总本金减少而减少,也就是说你的利息会逐月递减,那么本金不变,利息逐月递减,那么每月还款金额也逐月递减。

等额本息,就是每月还贷的本金加利息总额相同,就是每月还款额都一样,这种是针对你贷款总期数和总代款额来算利息,然后分配到每期里,你的每期还款,就是你贷款总额的多少期分之一。

所以从上面分析可以看出,对于贷款总利息来说,等额本金的利息比等额本息要少,而且等额本金还款压力逐月递减,但是如果打算提前还款的话,等额本息就比等本金要承担的总还息要少(算法稍微复杂,还要看什么时候做提前还款),而且等额本息比较好记,便于管理。

综上,如不打算提前还款,等额本金比较合适。如打算提前还款,那么等额本息比较合适。

简单粗暴的解释希望能够帮到您。

买房子,等额本金和等额本息哪个划算?

都一样的,没有说哪个划算,只能说更适合自己。

如果非要分个高下的话,等额本金可能会少付点利息。

有个比较直观的图片可供参考

等额本息每个月还款金额都是一样的,是一个长方形。

等额本金每个月的还款金额是递减的,是一个梯形,但是一开始的时候要比等额本息要多还好多钱。

我们举个例子来说明比较直观:贷款100万,30年的时间,执行基准利息

这是等额本息,月供5307元,30年时间内不变,除非央行的基准利息调整。

接下来看下等额本金,第一个月要还6861元,每月递减11.34元。

这样的数值看起来会直观一点。大家可以轻易的得出结论30年后,等额本息要比等额本金多付17.9万的利息。

但是选择等额本金要考虑一个问题,最近几年的收入还款有没有压力,如果有压力就老老实实的选择等额本息吧。如果收入不足还非要等额本金的话很有可能会被银行拒贷的哦。

等额本息和等额本金的区别是什么?哪个划算?一般人在做房贷时,一些银行为什么会做等额本息?

等额本息还款和等额本金还款从财务角度上来说是一样的划算

无论采用何种还款方式,每期支付的利息都是上期剩余本金形成的一个月的利息,只要利率相同,从财务角度上看资金的时间价值就是相同的,其计息体现的原则都是多占用金额和时间同比例多付利息。也就是说从划不划算的角度来选择哪一种还款方式是没有意义的。

用PMT函数计算等额本息还款的月供

月供=PMT(月利率,还款期数,贷款金额)

假定房贷金额为100万元,年利率为基准利率4.9%,期限为30年。则:

月利率=年利率/12=4.9%/12;

还款期数=30(年)*12;

月供为:

=PMT(4.9%/12,30*12,1000000)

结果为:5,307.27元。如图:

等额本息还款法月供的秘密

1、等额是指每个月(每期)归还的本金+利息是相同的。

2、每期支付的利息是上期本金余额的一个月的利息

如上图可见:

第1期支付利息(C7单元格)为:

=100,0000*4.9%/12=4,083.33

第2期支付利息(C8单元格)为:

=99,8766.07*4.9%/12=4,078.34

3、月供减去支付的利息剩余部分归还本金。

如上图可见,第1期支付完成利息后还本金(B7单元格)为:

=5,307.27-4083.33=1,223.93

归还本金后的余额为:

100,0000-1,223.93=998,776.07

由此可见,每月支付的利息都是上期剩余本金形成的一个月的利息。

等额本金还款的月供计算

等额本金就是将本金平摊到每个月,然后每个月支付上期剩余本金形成的一个月的利息。

等额本金还款每个月的归还本金是固定的,但月供总额是不相同的,是逐月递减。

具体计算如图:

等额本息与等额本金还款法资金占用比较

银行倾向于等额本息还款

1、从银行角度利处。受理一笔房屋贷款业务,无论贷款金额大小其投入的人力等固定成本是相当的,虽然从贷款资金的财务收入上是一样的,但是从运营效率上显然让客户选择等额本息还款,客户会多占用资金从而可以多收取利息。可以理解为是银行为扩大销售而做的一种对客户的引导性选择。

2、从客户角度利处。客户选择等额本息还款,贷款前期还款压力会小点,且供固定方便于客户安排还款资金。


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银行房贷等额本金和等额本息哪种好?一些银行为什么要让人们选等额本息呢?

按揭贷款时,银行让选“等额本息”?原因很简单:对银行有利。

关于等额本息和等额本金两种还贷方式的概念,我在这里就不抄了,大家可以自行搜索。我要说的是这两种还贷方式的最大差别,就是:如果选择等额本金的还贷方式,那么贷款利息是随着贷款本金的减少而减少的;反之,如果选择等额本息,那么你在整个还贷期间,每月的贷款利息都是一样的,而不管你本金已经还了多少。由此而给贷款客户造成的影响就是:在等额本金还贷方式下,借款人前期还本付息压力比较重,而后期压力会越来越轻;而在等额本息的还贷方式下,借款人的还本付息压力是不变的。

为什么说选择“等额本息”对银行有利?是因为银行不鼓励客户提前还贷。如果采用等额本金的还贷方式,那么客户是没有损失的,因为贷款利息是随着本金的减少而减少的。而如果采用等额本息的方式,那么后期的贷款利息已经在前期的还本付息中予以提前支付。因此如果在等额本息的条件下选择提前还款,对借款人是不利的,因为已经多付了贷款利息。所以一旦客户选择了等额本息的还款方式,基本上都不会选择提前还款。

我是空谷寒潭,与您分享我的观点。

等额本息和等额本金哪个划算?

现在房价这么高,买房子时候大家都要贷款。银行一般会提供两种还款方式供我们选择:等额本金还款法和等额本息还款法。 这两种还款方式有什么区别呢?哪一种更合算呢?有人说:还款时最开始还的都是利息,后面还的才是本金,所以千万不要提前还款,否则就白出利息吃亏了,这种说法对不对呢?看完这篇文章,你就明白了。

为了说清楚这个问题,我们举一个例子:某银行提供给客户的房贷年利率6%,每月还款。小明向银行贷款12万元,并用1年还清,即分12期偿还。那么小明要付出多少利息呢?

有一种典型的错误算法是用贷款额直接乘以年利率:120000元×6%=7200元。这是因为,年利率6%是名义利率,随着小明每个月的还款,他所欠银行的本金逐渐减少,利息也会随之减少,最终还款总利息会小于7200元。

等额本金

无论哪种还款方式,每个月的偿还额都由两部分构成:归还本金和归还利息。

等额本金的方式两部分计算都非常简单。这种方式的特点是:每个月归还的本金是相同的,即将贷款本金平均分在每一期还款中。比如:小明贷款12万元,分12期偿还,因此每个月应该归还的本金就是1万元。

同时,每个月都要归还利息,由于一年的名义利率是6%,分为12个月,所以一个月的利率就是6%÷12=0.5%。小明每个月要归还的利息是贷款余额在上一个月所产生的。也就是说,小明第一个月所要还的利息是12万元的贷款余额在1个月内产生的。

我们来算算每个月小明要还多少利息。大家注意,由于小明每个月都会归还1万元本金,所以每个月的贷款余额都在减少。

第一个月:贷款余额12万元,利息120000元×0.5%=600元

第二个月:贷款余额11万元,利息110000元×0.5%=550元

….

第十二个月:贷款余额1万元,利息10000元×0.5%=50元

于是12个月产生的总利息是600+550+500+…+50元,这是一个等差数列,通过等差数列的公式可以求出总利息是3900元。

我们可以把每个月归还的本金和利息画在一张图上。

从这张图我们会很明显的看出:每个月的还款本金是相同的,但是利息会递减。最初每月还款比较多,越到后来贷款余额越少,利息越少,造成了每月还款额的下降。

等额本息

等额本金还款法的一个缺点是:每个月还款金额是不同的,让贷款者不好安排自己的生活支出。而且在初期,由于贷款余额较多,利息较多,还款压力大。

为了解决这两个问题,人们又发明了等额本息还款法。顾名思义,等额本息还款法就是每个月的本金和利息的总额是相同的。

这种还款方式计算起来比较复杂。首先我们解释一件事:假如某期欠款总额为X,那么经过一个月,欠款总额经过生息,会变为X(1+r/12),其中r是名义年利率,r/12就是名义月利率。

我们再来看小明的例子。设小明最初的贷款额为a0=120000元,每个月还款总额(包括本金和利息)是A,在每个月还款过后的贷款余额分别是a1、a2、a3…a12,那么

也就是说,每个月的贷款余额应该是上个月的贷款余额生息之后,再减去每月还款。而且,12个月后,小明就要还清所有贷款,也就是说a12=0。我们需要设计一个还款额A,使得这个方程组能够成立。求解这个方程需要等比数列的知识,我们直接给出公式:

按照这个公式,我们可以计算出小明的每月还款额为10328元,12个月总还款额123936元。相比于等额本金的123900元,多归还了36元的利息。

等额本息法比等额本金法归还的利息稍多,但是由于这种方式每个月还款额相同,比较方便安排我们的支出。如果按照等额本金,小明第一个月要还10600元,而等额本息法每个月都是10328元,前期还款压力小。

也许有人认为:10328元中有10000元本金,和328元的利息。这是不对的。每个月的利息都是贷款余额在一个月中产生的,所以小明在第一次还款时利息为120000元×0.5%=600元,小明归还了10328元,所以归还本金10328元-600元=9728元。随后,随着本金的归还,利息比例下降,本金比例提高。我们可以把本金与利息做在一张图上。

从这张图我们会发现:在每月还款额中本金的比例一直在提升,利息的比例在下降,但是每月还款额是相同的。

提前还款会吃亏吗?

从以上的叙述我们看出:无论哪种还款方式,每个月的还款都由本金和利息两部分构成,而利息是所欠的贷款金额在一个月的时间内产生的。也就是说,每个月我们都会及时还清欠款的利息,而未来的利息银行还没有收取。

在任何时候提前还款,都会减少后续的利息产生,所以仅从利息角度看并不会吃亏。提前还款的的确确可以减少利息,但是如果算上有些银行对提前还款收取违约金、通货膨胀因素等, 提前还款不见得合算。


小额贷款公司的坑

除了房贷以外,我们还经常需要用到购车贷款、消费贷款等,有些小额贷款公司还提供无抵押贷款。 然而,除了银行的房贷是比较合算的贷款方式外,许多贷款公司的利息其实会超过名义利率,这里又尤其以网贷或小额贷款公司的坑最多。

举例来说,有一次一个小额贷款公司给我打电话,介绍了他们的业务,说是贷款年利率12%,只比银行高1倍。看起来还不算太贵。但实际上呢?

首先,如果我们贷款12万元,1年还清,贷款公司给我算的利息是120000元×12%=14400元。虽然我每个月都在还款,但是他并未考虑本金减少应该造成的利息减少,而是一直以最初的贷款额120000元计算每个月的利息。

其次,贷款公司要求利息先付,也就是说,虽然名义上我贷款了120000元,但实际上发放贷款时候我只能拿到120000元-14400元=105600元。然后我每个月还需要还款1万元,共计还款120000元。这种贷款方式俗称“砍头贷”,真是非常形象。

如果我们按照等额本息方式计算一下:贷款10.56万元,每月还款1万元,共12期,那么按照公式可以计算出它的名义年利率是24%,而不是他宣称的12%。如果再加上一个手续费,那利息就不知道高到哪里去了。

了解一点金融常识,让我们避免掉进高利贷陷阱,这对每个人都非常重要。

办理商业房贷,等额本金和等额本息哪个合适?哪个比较适合提前还款?

等额本息还款:适合工资偏低的购房按揭者,而等额本金还款:适合工资偏高的购房按揭者,从这两种还款方式相对比,那种更适合提前还款,两种在一定条件下都适合提前还款。下面我们说说这两种还款方式在什么条件下适合提前还款。

1.比如:隔壁老王买房贷款总额是20万,贷款年限是10年,等额本息还款方式,月供额是:3000元。

那这3000月供金额里在前3年内,还的利息一定会超过1500元,还的贷款本金一定低于1500元。在后续的7年里,还的本金逐步每月曾多,而利息逐步减少。也就是说10年的年限(120月),还到最后一个月(第120个月)时,本金可能是2980元,利息才20元的现状。

那这就等于在这3年月供里还完10贷款年限的总利息的一半左右。

通过上述总结出:这种还款方式要还款就在3年内还,三年后再还等于直接还本金,因为利息基本都在3年内把贷款总额的利息收的很多了。

2.例如:隔壁老刘买房贷款总额20万,贷款年限10年,等额本息还款方式,月供金额是:从第一月的3500元,第二月是3460元,以此比例每个月逐步减少;在这种还款方式下,拿第一个月3500元看,本金还款额不会低于2500元,而利息不会高于1000元,以此每个月、每年都以此比例本金与利息同步减少,直到最后第120个月还完为止。

通过上述总结出:这种还款方式随时都可以提前还款,都相对比等额本息合适些。

注:以上这两种还款方式那一种,交给银行的总利息都差不多的,只是月供金额有很大差异

但为什么银行大力提倡推广等额本息还款呢?

①银行分析出,凡事买房者贷款者,压力都是有的,因为交首付,在前3年一般都不会提前还款。所以推广低月供的还款方式,但月供先收利息为主,防止在贷款年限里,贷款者出现经济危机,还不起房贷时,利息反正收了,房子抵押在银行,可以拍卖,这种还款方式银行低风险。

②银行出台等额本金还款,是为了经济收入相对高的购房者,收入高,银行风险就低,你随时还款对银行对个人都适合,属于双方利益都平衡的还款方式。

以上内容,只是举例子,任何数据都不代表任何权威性。

就给大家唠叨这儿了,喜欢请留个赞关注我吧,感谢大家来阅读……

贷款买房的时候怎么样贷款才更划算?等额本金和等额本息有什么区别?

等额本息 前期换的少 后期还的多 总利息高

等额本金 前期还的多 后期还的少 总还款少

建议

选择等额本息 虽然利息高 但人民币贬值率也很高

1989年的时候,

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